こんにちは、不動産エージェントのボスサラ妻です。
以前に、ボストンの部屋探しの前に知っておきたい３つのことをまとめましたが、今回は少し具体的な状況を説明しながら、知っていると役立つ３つの情報を○×クイズ形式でお伝えします。
お部屋探しに関するこわ〜い事実も含んでいますのでぜひご一読ください。
Q.1: 気に入ったお部屋があれば、簡単にお部屋を仮押さえできる?
答えは×
以前の記事でお伝えしたとおり、ボストン近郊での部屋探しは決して簡単ではありません。
不動産エージェントとして働いていても、これまで自分の部屋探しも苦労してきました。
そんなボストンの土地で、「これは良い！」と思う物件が出会えれば、すぐにほかの人にとられないようにおさえたいものです。
ただし、ほかの人にとられないようにするためには申込書類の提出と申込金の支払いというステップを踏む必要があります。
１．申込書類の提出
申込書類は物件により大きく異なります。ただし、一般的には名前や雇用先、緊急連絡先、以前の住所などを書き込む形のApplication Formは要求されます。Application Formは紙やPDFファイルに書き込むこともあれば、家主側が利用するオンライン上のプラットフォームに記入するよう要求されることもあります。
Application Formのほか、身分証明書、給与や雇用先の証明書も合わせて求められる場合が多いです。
２．申込金の支払い
ボストン近郊ではお申込みの時点で家主に対して手付金のような形で、申込金を支払うことで初めて入居審査が始められ、ほかの人からの申し込みに対して優位に立つことができます。
物件によっては、申込金を払えばほかの人からは審査が終了するまで一切申し込みを受け付けないということもあり得ます。
申込金は物件により数百ドルから家賃一か月分と様々です。
この申込金は申込者の都合によるキャンセルがあっても返金不可とするのがマサチューセッツ州の一般的な慣習です。
つまり、申込者が気に入った物件にどんどんと申込金を払ってとりあえずおさえておき、最終的に１件に絞った後に、ほかの候補の家主に払った申込金を回収するということは現実的に難しいです。
気に入ったお部屋に対して簡単にお部屋を仮押さえをするということはできません。
申し込みをする際には、ほぼ入居先の物件を決めるという姿勢で臨みましょう。
Q.2: 入居審査は月収で家賃がカバーされていればよい?
答えは×
マサチューセッツ州で一般的な入居審査の基準は以下の通りとなります。
・月収が家賃の３倍以上である、あるいは、年収が家賃の３６倍以上である
・銀行預金残高が家賃の３６倍以上である
例えば、$2000のお部屋を借りたい場合には$6000の月収あるいは$72000の年収を上回る給与あるいは$72000相当以上の銀行残高を家主に証明する必要があるのです。
なお、家主によっては給与でカバーできない不足分が銀行残高で証明できれば問題ないという場合や米ドルでの給与証明書がない場合には36倍を超える銀行残高証明書が必要という場合もあります。
そのようなことから、家賃上限を決める場合にはご自身の給与や銀行残高をもとにおおよその数字を設定してください。
入居審査は月収で家賃がカバーされていればよいのではなく、家賃の３倍の月収相当が必要になります。
Q.3: ほかの土地に引っ越す場合には借り手都合で簡単に契約終了できる?
答えは×
人によっては、ボストンへの赴任、留学中に急な予定変更によりほかの土地に移動することになったり、帰国することになる可能性はあるかもしれません。
その可能性が少しでもあるのであれば、部屋探しを始める前にぜひ知っておいてほしいことがあります。
マサチューセッツ州では、借り手が早期で退去することになる場合でも、次の借り手が決まらない限り借り手が契約満期までは家賃支払い義務を負うのが原則です。
というのも、マサチューセッツ州では大学や研究施設が多いこともあり、新年度や雇用プログラムの切り替え時期となる夏に多くの不動産需要がある一方で、冬は不動産需要が極端に少なくなります。
そのため、家主の想定より早く借り手が契約終了してしまうと、長期間にわたり次の借り手が見つけられず家賃収入が長期間たたれてしまうという背景があるのです。
ただし、ごく一部の法人が運営しているようなアパートメントでは、契約に早期（中途）解約を可能にするような条項を入れてくれることがあります。
Early Termination PolicyやLease Break Policy、あるいはLease Buy-out Agreementと呼ばれるもので、一定期間前に通知し、一定金額のペナルティを支払うことで満期前でも解約を可能にしてくれるというものです。
早期（中途）解約の内容は、事前通知は退去日の６０日前、ペナルティは家賃の二か月分とする法人が多いです。
日本語では早期（中途）解約条項と呼んでいることが多いので、日系不動産会社を利用する場合にはそのように伝えてみてください。
契約開始の時点ではまだ将来の見通しが立たず、契約を早期に解除する可能性が少しでもあるのであれば、そういったごく一部の法人アパートメントの物件からお部屋を探すのが安全ということになります。
ボストンでは引っ越す場合には借り手都合で簡単に契約終了できません。
最後に
いかがでしたか？
日本のお部屋探しとの違いに驚く方もいるかもしれません。
ボストンでお部屋探しをする際には今回の３点にはよく注意をして進めてください。
ボストンに留学前や赴任前、日本からでも家探しは可能です。
もしもお問合せをご希望であればお気軽にこちらからご連絡ください。不動産屋は成功報酬なので、契約に至らなければ手数料は発生しません。
それでは良い週末を！
